中期国际
编者按
上世纪的珠三角城中村，是“世界工厂”的微缩景观。“村村点火户户生烟”的热火朝天里，生产出了全球货架上的“made in China”。
广州，是观察中国超大城市“产城共生”最特殊的样本。在全国一线城市中，中心城区城中村最多的是广州。数据显示，广州一半以上城中村为产业型城中村，占比约56%，中心城区数量占比约65%。
研究这些“藏着产业链的城中村”，不仅是破解广州旧改难题的钥匙，更是为全国超大城市贡献城中村改造“广州经验”的关键探索。即日起，南方+《广州城市更新“慧”思考》栏目推出“产业型城中村改造行思录”，首站走进海珠区凤和片区——康乐村、鹭江村。这个被称为中心城区旧改“巨无霸”的地方，正经历着一场关于“产业去留”的关键抉择。
敬请垂注！
提起近代广州城，三元里无疑是一个家喻户晓的存在，抗英纪念碑的矗立，永远铭记着这座英雄城市的气节与光辉。今天，这里依旧吸引着世界各地的客商，他们因皮具、化妆品、音像制品等三元里“特产”慕名而来，成为这座城市熙熙攘攘的一簇簇剪影。
自上世纪80年代至今，这一带多个产业赛道齐头并进，风起云涌的商业风云中，城市风貌也在繁荣与喧嚣过后变得陈旧。尽管机场已迁址多时，此间林立的城中村仍隐藏着难以估数的人流，给社会治理暗埋下隐患。
村里人都清楚的是，三元里城中村改造已筹谋多年，只是不知道会何时开始、如何开始，而这看似平常又重大的一天，终于在2025年8月23日来临了。这一天，原兴发市场大楼地块动工建设，未来，这里将为三元里村民复建安置房。
兴发市场是全国美妆人的产业“地标”，在城市竞争加剧，商业环境日新月异的今天，接下来，随着三元里批发市场们相继转型，一场城中村改造下的产业革命已经拉开序幕……
腾挪的“巧”功夫
近些日子来，三元里可说是广州曝光度最高的城中村之一。兴发市场的拆迁镜头，增添了人们对改造的信心与期待，未来，这里将建成一片片崭新的安置房小区，城中村黑压压的“握手楼”终将被封存在历史的相册里。作为改造意愿超95%的城中村，肉眼可见的未来既是村民们投票的选择，也是商户们短期利益的妥协。
城中村改造表面是城市风貌的蝶变，实际上，由于广州的产业型城中村占比高、区位好，像三元里这样的产业型城中村改造，不仅是人居环境的提升，更是一次资源的重新配置，利益的重新分配。
“从50%到95%，我们做通村民工作、做通二房东工作，城中村改造不光是城市大事中期国际，更是每一个家庭内部的利益再分配，很多时候并不是外界关注的补偿问题，而是需要去协调再分配的矛盾。”三元里经济联社党委书记李润能说，三元里村民和产业相互依存，他们对未来产业规划很有自己的想法。
李润能介绍，早在兴发市场开拆前，三元里就谋划好对这座全国美妆“旗舰”商业体的腾挪。“现在600多家美妆商户已经搬去对街的‘三角地’临时安置（新兴发广场），未来，待安置房建好后，还会有一些底商供他们选择。”李润能说，此外，白云美湾二期也在如火如荼建设，建好后这些美妆商户将会有更优质的物业载体。
三元里城中村改造得益于产业的丰盛，产业的丰盛带来载体的多元，使得在拆除旧有物业的同时，不会因打散经营者导致产业流失。在三元里城中村改造期间，依靠“巧”腾挪的规划，美妆、皮具、音像等产业的集聚性被完好保护。
更加难能可贵的是，这里没有一窝蜂似的追求产业上楼，而是充分考虑商贸行业的窗口性和市场亲近性，将安置房的低层打造成底商，形成下商上住的便利营商环境。在商业空间充足的前提下，还在改造中考虑到商业逻辑的空间演绎，是值得复制推广的腾挪“巧”思。从三元里经验来看，城中村改造的产业腾挪，既需要丰富的产业底蕴造就充足的业态空间，更需要科学的规划引领，提前谋划，做高限度保护营商环境。
“三元里怎么会没地方，我们这里还有6000多平方米的物业正待租赁，鸿昇皮具城的很多商户已经搬来了我们这里，还有一些去了周边其他市场，我们也算是受益者。”三元里街商会执行会长、广州市柏丽控股集团有限公司董事长张顺庚说，位于改造首开区的鸿昇皮带城已开拆，商户们选择了他的物业租赁，形成皮带产业在新空间的重新集聚。载体有得亦有失，但对于三元里来说这都是“左兜换右兜”的腾挪功夫，汤没有洒还在锅里。
产业腾挪是市场的自然选择，也需要政府的科学引导。空间更加精美，服务更加精细的载体，终将获得市场的青睐。在商贸全面电子化的时代，批发市场的商业逻辑改变了，它们不再只服务于大批量交易，而是需要创造为“人”服务的价值——为那些来到三元里的人创造更便捷、更舒适的商贸环境。
三元里人心思“变”
前文已叙，三元里之所以有可供腾挪的载体，得益于政府+市场两股力量，事实上，产业空间的腾挪与迭代，更多在于市场的自我更新，而非更加宏大的城市更新。新冠疫情防控期间，三元里部分批发市场的自主改造，为今天城中村改造的产业腾挪作出了积极贡献。
张顺庚在疫情防控期间，将当时业绩下滑中的几家皮具城，升级改造成如今的柏丽NYC商场，不仅一改此前无序的市场环境，还对原来的3家市场进行了资源整合。“虽然疫情防控期间本身就困难，但也是行业由‘危’转‘机’的契机，环境不改变很难再满足客商们的要求了，现在来看一切都是对的。”张顺庚说。
广州市祥天皮具城市场经营管理有限公司董事长卓玉英同样在行业浮沉了30余年，“三元里是自发形成的贸易市场，这里的老板来自全国各地，后来市场越来越细分，只是近年来不少工厂已经搬离了广州。”卓玉英回忆，此前很多制造业也聚集在白云区，但因为环保等原因，他们不少人被迫离开了广州。2019年卓玉英自发改造了原来经营的皮具市场，她说，只有创新商业业态，创造更多多元化的消费空间，才能扭转当时“不好干”的市场环境。
一批自主改造的批发市场在三元里率先脱颖而出，吸引了一批中高端客户集聚，在城中村改造前，这股人心思“变”的情绪已经在三元里商圈弥漫。直至今天，在一场有力推动的城中村改造中，更多产业引领者们开始思考——如何在城市发展中借力，走出一条产业转型之路。
三元里老牌产业——黑胶音像制品，就看中了白云区的机场资源。随着T3航站楼即将投入运营，部分黑胶音像唱片公司期待在新航站楼开设黑胶博物馆，在这个“离世界最近”的地方集中展现三元里黑胶唱片产业的实力。
“因为三元里城中村改造，今年4月，广东音像城就开始拆迁了，我们经历了迷茫甚至失落，后面有了对行业的重新思考和觉醒。我们现在把航站楼的这个黑胶体验项目叫‘音乐未来城’，希望赋予音乐更多可能。”广州声扬文化传播有限公司总经理何忠介绍，未来将从传统的音像产业转向音乐产业，从听音乐，到全方位地听、看、唱、玩等角度，行业发展的思路更开阔了。
何忠认为，城中村改造不只是空间的拆旧建新，对于产业来说也是个“不破不立”的重振机会。无论在城中村改造前或改造后，三元里产业发展的思“变”潮流奔涌不息，或迫于行业转型主动求变，或在空间破立之中乘势而为，每一次的积极变革，都会在时间的印证中获得馈赠。城中村改造是营商环境大提升的重要支撑，求新求变的三元里人，在城中村改造的腾挪之间重组格局，开启行业新的起点……
曾经，三元里精神是在民族危亡之际英勇不屈的斗争，而今，这样的韧性与顽强，化作了三元里人对产业繁荣与延续的精心守护，对城市产业名片和经济支柱的强大托举。
【记者手记】
城中村改造：城市的局部“手术”
三元里村位于广州市中心城区，曾经，这里是广州机场的最初所在地，同时片区南部毗邻广州火车站，交通区位优势不言而喻。直至今天，这里仍是人流聚集的商贸黄金地，延续着改革开放以来广州现代皮具、美妆、音像、挂历等产业的辉煌成就。
三元里村作为典型的产业型城中村，交通区位与产业基础，都是这里得以持久发展的良好基因。如果说城市更新是一种对发展中城市的“保养手术”，那么在拆旧建新的过程中，政府应既要做好产业本身的保育引导，更要做好公共服务设施及产业营商环境的基本功。
正如在手术过程中，既要治愈好病灶，更要保持住身体的大循环，以确保新老机能的健康运转。在城中村改造愈加强调公益性的今天，从走访中的产业型城中村，记者发现，做好产业型城中村改造，交通问题是关键。交通本就是产业发展的重要支柱，特别在物流发达的今天，三元里对交通的依赖更甚于过往。
地处广州火车站、白云站和白云新城的重要连接点，三元里的“X”型路口将成为广州火车站人流、物流快速进入白云新城的重要通道。
今天的三元里，在城中村改造中提前规划完善了交通网络，街道办事处工作人员介绍，将建设抗英大道隧道破解路上交通拥堵问题，隧道全程5公里直达人民北路。此外，随着城中村改造地推进，还将有多条新建道路启用，形成片区微循环与区域大循环的有效联通。
俗语说，路通则财通，产业型城中村改造不能管中窥豹，交通与物流是其重中之重。城中村改造是系统性工程，城中村辖内产业更会受其他环境制约，更多针对周边枢纽位置、产业运输特色、片区路网结构制定的交通网络和运输方式，可以在改造后让产业发展得到更多实惠。
策划：龚晶
统筹：陈思勤 柳时强
采写：南方+记者 郎慧中期国际
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